Come funziona un mutuo

Caratteristiche del mutuo

Un mutuo consiste fondamentalmente in un prestito che il cliente chiede alla banca per una finalità specifica (es. acquisto casa o ristrutturazione casa).

Il rimborso del prestito avviene a rate, costituite da una quota di capitale ricevuto a prestito (quota capitale) e da interessi maturati (quota interessi).
Il finanziamento chiesto avrà quindi una serie di caratteristiche in termini di:

• Finalità

• Durata

• Importo (inteso non solo in termini di somma richiesta ma soprattutto come percentuale del valore dell'immobile finanziata)

• Tasso applicato per il calcolo degli interessi

• Piano di ammortamento utilizzato per calcolare le rate
   

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Finalità

La finalità di un mutuo determina le caratteristiche dello stesso:

• Acquisto prima casa: è l'acquisto della prima casa di proprietà

• Seconda casa

• Acquisto casa occupata: è l'acquisto di una casa già occupata da degli affittuari al momento della sottoscrizione del mutuo

• Acquisto per investimento: è l'acquisto di una casa che, una volta divenuta di proprietà, non verrà abitata ma verrà affittata

• Mutui per ristrutturazione: è un finanziamento che ha come finalità la ristrutturazione di una casa già di proprietà, o il contemporaneo acquisto e ristrutturazione di un immobile.

Esistono anche particolari modalità di sottoscrizione di un mutuo:

• Surroga: il finanziamento può essere spostato presso un altro istituto che offre condizioni più favorevoli per il cliente

• Mutui di scambio: nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore, l'acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario. (la eventuale convenienza deriva dal fatto che si evita la accensione di un nuovo mutuo), accollandosi il rimborso della quota residua del mutuo. Perciò questa tipologia di sottoscrizione del mutuo si chiama “accollo”: è importante conoscere la regolarità del rimborso delle rate del vecchio mutuatario poiché accollandosi il mutuo si diventa anche titolari degli eventuali debiti lasciati dallo stesso. Il subentro al vecchio mutuatario è subordinato ad una liberatoria espressa dalla banca e deve essere siglato alla presenza di un notaio.

Durata del rimborso

Solitamente le banche concedono mutui di durata compresa tra 5 e 30 anni.

All'aumentare della durata del rimborso:

• Aumenta la quota di interessi che alla fine verrà pagata dal cliente

• Diminuisce l'onerosità delle singole rate
   

ESEMPIO

Che durata scegliere

• Se si desidera una rata mensile più bassa e sostenibile (che non pregiudichi altri consumi) è consigliabile scegliere la lunga durata

• Se l'obiettivo è pagare meno interessi possibile, compatibilmente con la propria disponibilità di reddito, è consigliabile scegliere un mutuo di media durata

• Esistono anche mutui di durata variabile ma caratterizzati da una rata fissa che segue l’andamento dei tassi d’interesse: se i tassi aumentano aumenta la durata, se diminuiscono essa si riduce.
   

Incontrando un Mediatore Crditizio del Gruppo Tecnocasa potrai essere aiutato nella scelta del mutuo più adeguato alle tue esigenze.

Percentuale di finanziamento

Il rapporto percentuale tra la somma chiesta in prestito alla Banca e valore dell'immobile è chiamato Loan To Value (LTV), ogni Banca può decidere quale percentuale massima del valore dell'immobile finanziare. Di solito questa percentuale dipende da:

• Finalità dell'acquisto (prima casa, seconda casa, casa che verrà poi affittata, ristrutturazione): per la prima casa oggi si arriva fino all’ 80% della copertura del valore dell'immobile
   
• Durata: le durate ammesse variano dai 5 ai 30 anni, in alcuni casi si arriva anche a 40 anni

Tasso d'interesse

Il tasso utilizzato per il calcolo degli interessi del mutuo dipende dall’indice di riferimento utilizzato (i principali sono l’EURIBOR/ BCE per il tasso variabile e l’ EurIRS per il tasso fisso) e dallo spread che dipende dalla rischiosità (per la banca) del mutuo; esso varia da banca a banca.

Tasso d’interesse netto = Indice di riferimento + Spread

Principali indici di riferimento: l'Euribor (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo) e l'IRS (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a lungo termine nel mercato interbancario Europeo).

• Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all'Euribor è detto mutuo a tasso variabile

• Un mutuo con tasso legato (indicizzato) al tasso BCE è detto mutuo a tasso variabile

• Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all' IRS è detto mutuo a tasso fisso
   

Mutui a Tasso Misto

• Mutui a tasso variabile con CAP: cioè mutui con un tasso massimo prefissato contrattualmente (CAP) oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire

• Mutui a tasso variabile ma a rata costante : in questo caso la rata resta fissa, a variare è la durata del mutuo, cioè il numero di rate da pagare

• Mutui con tipo di indice "rinegoziabile" (di solito ogni 2 o 5 anni), per scegliere di passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa

• Mutui a rimborso libero: cioè mutui basati su un piano di ammortamento “flessibile”

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Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il programma di estinzione del mutuo: in esso è indicata la quota di capitale e la quota di interessi comprese in ogni rata.

Rata = Quota capitale + Quota interessi

La quota di interessi pagata in ogni rata viene calcolata moltiplicando la quota di capitale rimanente in quel momento per il tasso di interesse netto, cioè:

[(debito residuo) X (tasso di interesse netto) ] + quota capitale = Rata

Dal metodo di calcolo della quota interessi è facile comprendere che, in un mutuo a tasso variabile, un rialzo del tasso di interesse è più rilevante (oneroso) se ci si trova nella fase iniziale del rimborso piuttosto che nella fase finale dello stesso.

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Le banche che aderiscono al Codice di Condotta Europea di trasparenza bancaria sono obbligate a rilasciare al cliente una copia del piano di ammortamento del mutuo che intende sottoscrivere.